Экономика

Ипотека в России - доступна тем, кому не нужна

Ипотека, несмотря на ее активное развитие и пропаганду, до сих пор остается малодоступным для россиян удовольствием. То и дело появляются сообщения, что банки снижают ставки по ипотечным кредитам. Не так давно до 11 процентов годовых снизило ставки на покупку готового жилья Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), а базовые ставки различных банков составляют сейчас порядка 10,5-12 процентов годовых. Вроде бы растет и спрос на ипотеку. По данным того же АИЖК, в 1-м полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки составила 6 проц от общего числа сделок купли-продажи. А по данным БДО "Юникон", на середину лета россияне были должны банкам около 300 миллиардов рублей.

Вместе с тем, все больше аналитиков рынка прогнозируют, что "ипотечный бум" постепенно идет на спад, - сообщает "Прайм-ТАСС". Виной тому – стоимость квартир, которая стала по-настоящему непомерной. На сегодняшний день квадратный метр жилья в столице стоит около 4 тысяч долларов, и пока уместно лишь говорить о возможном снижении темпов роста, но ни в коем случае не об удешевлении. Однако во всем мире жилье считается доступным, если стоимость квадратного метра примерно равна ежемесячному доходу семьи. В Москве же это соотношение превышено более чем вдвое. В пользу цен, разумеется. Среднемесячный взнос по кредиту в среднем равняется 2 тысячам долларов, а банки редко выдают кредит, если ежемесячный платеж "съедает" более 50 процентов доходов. В регионах, конечно, цены на жилье ниже, но и уровень заработных плат – тоже, поэтому соотношение получается примерно одинаковое. В результате мы имеем замкнутый круг – популярность ипотеки подстегивает цены на жилье, что, в свою очередь, делает жилье еще более недоступным.

Итак, что такое ипотека – "дорогое удовольствие" или единственная возможность получить комфортное жилье? В этом попытались разобраться участники круглого стола "Ипотека сегодня – неоправданный риск или трезвый расчет?" По мнению президента Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна, переход от распределительной экономики к "жизни в кредит" очень непрост. И в нашей стране такой переход пока не осуществлен. "Как можно дать народу возможность самому выбирать? Нет, надо создавать всякие фонды: инвестиционный, стабилизационный, пенсионные, и с их помощью распределять. Именно так считают многие наши государственные деятели", — считает Тосунян. Также, по его мнению, государство борется с инфляцией и растущими расходами бюджета путем "урезания" банковской составляющей. Все это приводит к тому, что кредиты остаются дорогими. "Если у банковской сферы вынуты средства в огромных объемах, как в свое время их высасывали в ГКО, а теперь в Cтабфонд, то, разумеется, о нормальном развитии кредитования мечтать не приходится", — заявил он.

А, по мнению ведущего эксперта комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Елены Шокиной, высокие банковские ставки – отнюдь не главная причина того, что ипотека пока не может стать по-настоящему "народным" инструментом. Ставка ограничена уровнем инфляции и ставкой рефинансирования ЦБ, однако ее снижение все равно происходит. С ней согласен и директор департамента ипотечного кредитования Юниаструмбанка Сергей Бессонов. Он отметил, что если в 2002 году ставка АИЖК составляла 18 процентов, то сейчас – 11 процентов. Снижение налицо, однако рост цен на жилье его "с лихвой" перекрывает.

Жилье же, по мнению Шохиной, дорожает из-за дефицита предложения "Несмотря на то, что ставки снижаются, объемы ипотеки растут, получить ипотечный кредит по-прежнему проблематично", - отмечает она. Дело в том, что ипотека увеличивает спрос на жилье, а строительные компании оставляют объемы строительства на прежнем уровне. Впрочем, о причинах удорожания квартир говорят часто, и "ипотечная" версия – лишь одна из многих. Основная же – "инвестиционная". "Недвижимость стала, пожалуй, самым привлекательным инструментом для получения дохода", - отмечает директор Департамента брокерских услуг Брокерского дома "Золотые Ворота" Александр Кукояки. Прибыльность по операциям с недвижимостью превысила все мыслимые пределы – за год прогнозируемый рост стоимости жилья оценивается от 80 до 100 процентов; ни акции, ни банковские депозиты не могут обеспечить подобной доходности. Между тем, Кукояки прогнозирует, что ближе к концу года предложение объектов недвижимости увеличится, тогда как спрос остается стабильно высоким. "Это своего рода цепная реакция, и, в результате, я прогнозирую, что за весь период с сентября по декабрь цены на московские квартиры вырастут максимум на 15-17 процентов", - говорит он.

Еще одна проблема ипотечного кредитования – отсутствие "длинных денег". Именно длинные кредитные ресурсы обычно используются для выдачи ипотечных кредитов, а их российские банки, как правило, получают за рубежом. Это, по словам начальника отдела ипотечного кредитования банка "Союз" Елены Манукян, могут позволить себе лишь 30 крупнейших российских банков. "Получается, что только эти 30 банков могут всерьез заниматься ипотекой", - подчеркивает она. Сами же отечественные банки не любят давать деньги в кредит на долгий срок ввиду непредсказуемости экономической ситуации. К тому же, при рефинансировании закладных банки должны платить налог на прибыль в размере 24 процентов. "Если государство считает развитие ипотеки своим приоритетом, то налоговая политика должна быть изменена", - полагает Манукян.

Но это, в сущности, проблемы банков. Как они будут их решать в условиях все возрастающей конкуренции за клиента, самих потенциальных заемщиков волнует мало. Для них важно другое: на какую квартиру лучше брать кредит – "вторичку" или новостройку? Заем на квартиру в строящемся доме наиболее выгоден с материальной точки зрения, но он же и наиболее рискованный и для банков, и для их клиентов. Стоит хотя бы вспомнить ситуацию с обманутыми дольщиками. Строго говоря, ипотечным такой кредит не является, подчеркивают участники дискуссии. Было бы разумнее назвать его "кредитом на строительство жилья". В этом случае, в залоге у банка остается не квартира (она пока не построена), а лишь имущественные права на нее. Из-за этого взять кредит на вторичное жилье намного легче, чем на новостройки. Однако сейчас есть и такие программы - по закону недостроенное жилье может быть предметом ипотеки. К тому же, это обещает несколько большие гарантии заемщикам – ведь кроме них в благополучном завершении строительства будет заинтересован и банк, который лишний раз убедится в добросовестности застройщика.

Вообще, по мнению участников дискуссии, ипотека – дело хорошее, только ей пока не хватает пиара. Многие люди ничего не знают об этом, боятся или полны предубеждений. В нашем обществе довольно широко укоренилось представление о том, что брать в долг – постыдно. Дескать, лучше ютиться в однокомнатной квартире с мамой и семьей старшей сестры, но быть "свободным" от "ипотечной кабалы". Это убеждение нужно менять, считают банкиры и риэлтеры. "Конечно, самый свободный человек – это бомж с бутылкой: ему ничего не нужно, и он по-своему счастлив", - обрисовал ситуацию Тосунян. Однако свобода современного цивилизованного человека в том, чтобы брать кредиты и с их помощью жить лучше уже сегодня, а не через 20 лет, когда подойдет срок получения "социальной квартиры" от государства. Пиарить нужно не ипотечный кредит, а возможность выбора уровня жизни, сделали вывод участники круглого стола. И вообще, наши заемщики находятся в более привилегированном положении, чем западные: "у них" нельзя досрочно погасить кредит в течение 5-6 лет, в России же это можно сделать через 6-12 месяцев. Только вот вряд ли те, кто сможет за год "наскрести" 150-200 тысяч долларов вряд ли будут нуждаться в ипотеке.

Однако участники дискуссии признают и то, что доходы россиян сегодня крайне низкие. Ведь, по разным данным, только 5-10 процентов россиян могут воспользоваться ипотечным кредитом. И те 3,5-4 тысячи долларов в месяц, которые должна иметь семья, чтобы взять кредит на жилье, для многих остаются невыполнимой мечтой. Но даже если трое-четверо работающих в семье все же зарабатывают такие деньги, непонятно, как все они будут ютиться в однокомнатной квартире. Ведь только на нее хватит их совокупных средств, по крайней мере, в Москве. Так что о хорошем качестве жизни говорить не приходится и в этом случае. Между тем, по мнению экспертов, банки вскоре могут еще больше ужесточить условия выдачи таких займов. Ведь чем дольше растут цены на жилье, тем больше вероятность, что этот рост в конце концов прекратиться, и предмет залога, то есть квартира, может существенно обесцениться.

Судя по всему, и у власти нет рецептов решения "жилищного вопроса". На заседании Совета по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике Владимир Путин признал, что реализации проекта "Доступное жилье" "препятствует тяжелый пласт застарелых проблем". Он еще раз заявил о необходимости запустить инструменты для реального развития ипотеки. А первый вице-премьер РФ Дмитрий Медведев пригрозил увольнять чиновников на местах, мешающих реализации национального проекта "Доступное жилье". Похоже, этот инструмент станет наиболее весомым. Дай бог, если он подействует…

10.10.2006, 08:27