Экономика
Что принесет нам дачная амнистия?
Заместитель директора департамента имущественных и земельных отношений экономики природопользования минэкономразвития Андрей Ивакин - о новом законопроекте, получившем название в народе "дачная амнистия", в интервью "Российской газете".
- Зачем вообще нужна регистрация и можно ли без нее обойтись?
Ивакин: Первое, что мы хотели бы сделать, - это успокоить граждан. Ваши дачные участки сегодня никто отнимать не собирается и незаконно построенные дачи, дома и гаражи сносить не будут (если на то, конечно, нет законных оснований, которые уже установлены. Законопроект в этом отношении ничего нового не предлагает). Регистрация права, о которой все говорят, - сугубо добровольное дело. Заставить зарегистрировать свою собственность вас никто не может, если не хотите ее регистрировать - не надо.
Но при этом надо помнить, что если вы не прошли регистрацию прав и ваш участок не внесен в Единый государственный реестр права (ЕГРП), то совершать сделки, продавать, сдавать в залог, передавать по наследству такой участок вы не можете. Существует ошибочное мнение, что регистрация прав нужна, чтобы собирать налоги и что правительство преследовало именно эту цель. Но, во-первых, налог на землю и недвижимость поступает в местные бюджеты, а не в федеральный. Во-вторых, земельный налог уплачивают сегодня все землепользователи, даже без регистрации прав. А дачные и садовые домики налогом не облагаются.
- Кого коснется дачная амнистия, а кого нет?
Ивакин: Если вы хотите узнать, касается ли она лично вас, возьмите в руки документы и посмотрите, какого они года. Все граждане, у которых есть свидетельство о праве собственности, выданное после 1997 года, могут не беспокоиться, данный законопроект вас не касается. Вы и без него можете продать свой участок, передать по наследству, подарить. Если же документы датированы до 1997 года, тогда мы внимательно смотрим, что именно это за бумаги.
Будущий закон решит проблемы не всех людей, владеющих землей и постройками.
Например, этот документ не касается тех, кто получил решение или разрешение на предоставление земли от председателя колхоза, совхоза или директора предприятия. Это проблема других будущих законопроектов.
Не поможет он и гражданам, у которых нет вообще никаких документов. Исключение составляют члены дачного, садового, некоммерческого объединения. Потому что хотя у самих дачников и садоводов часто нет свидетельства о праве на свои участки, но имеется документ у самого товарищества или кооператива на право постоянного бессрочного пользования.
- С какими документами вы сможете начать упрощенную регистрацию?
Ивакин: На такую процедуру будут вправе рассчитывать все, у кого есть следующие документы: решение органов местного управления о предоставлении земельного участка, государственный акт о праве, свидетельство о праве. В этих документах могут быть указаны различные права: собственность, постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда и безвозмездное срочное пользование. Если же не указан никакой вид права или, наоборот, несколько видов одновременно, законопроект ваш!
Сегодня для граждан, имеющих дефекты в правоустанавливающих документах, есть два выхода из ситуации - либо решать вопрос о признании права в суде, либо договариваться с органами местного самоуправления о замене решения на новое. Конечно, оба варианта чреваты денежными затратами, потерями времени и сил. Так обстоит дело сейчас, пока новый закон еще обсуждается.
Законопроект предлагает следующее решение этой проблемы. Считать, что такие участки предоставлены в собственность, и разрешить при таких дефектах в документах регистрировать право собственности.
Разбираемся с документами дальше. Допустим, в вашем документе написано право собственности. При наличии такой записи приватизация не нужна. Дальше следуют два варианта развития событий. Если с границами участка все в порядке, тогда вы спокойно идете на регистрацию. Если есть проблемы, потребуются следующие процедуры.
- Как определить границы участка?
Ивакин: В земельном комитете запрашиваете кадастровый план участка. В нем смотрите раздел В.1. Общие сведения. Там есть запись об определении границы, однозначно она определена или границы вашего участка определены не однозначно. Прямо так и будет написано. Если они определены однозначно, вы можете начинать регистрацию. При другом варианте нужно вызывать землемеров, которые определят границы вашего участка. Опять-таки площадь земельного участка по документам должна совпадать с фактической площадью. Если все совпадает, идите и регистрируйте свои права. А вот если у вас по документам, к примеру, 6 соток, а фактически оказалось 8 соток, в регистрации права сегодня вам откажут. Это сейчас. А после принятия закона
вы сможете решить эту проблему при соблюдении двух условий: из "излишка" нельзя сформировать самостоятельный участок и границы должны быть согласованы с соседями. У вас должны быть их подписи.
- Как быть тем, у кого нет права на собственность?
Ивакин: Если у вас в документах записано не право собственности, а одно из трех видов права - постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда, то вначале вы должны пройти приватизацию.
Это добровольная процедура. Но как ее пройти? Для дачников, садоводов и огородников все не так просто. Именно для них законопроект предлагает целый ряд упрощений.
В действующем законе нет правил приватизации земельных участков в индивидуальном порядке. Что это означает? А то, что перечень требуемых документов, основания для отказа, сроки приватизации - все решается в произвольном порядке органами местного самоуправления. На практике у вас могут потребовать любой документ, ну например справку из налоговой, заключения пожарных, санэпидемстанции и так далее. В разных регионах необходимо обойти 5-10 инстанций, и каждая из них вам может выдать свой перечень. Но самая большая проблема состоит в том, что для приватизации требуется уточнить проект организации застройки или, другими словами, генплан. Во-первых, для его уточнения нужно провести инвентаризацию земель. Как правило, это геодезическая съемка. Количество экспертиз и согласований для генплана четко не установлено. Опять-таки нужно обойти не одну инстанцию.
Будущий закон предусматривает возможность регистрации без уточнения генплана. Устанавливаются двухнедельный срок приватизации, закрытый перечень документов и всего два основания для отказа. Это предоставление неполного пакета документов, или участок запрещен к приватизации, например он находится в заповеднике. Что же касается перечня предоставляемых для приватизации документов, то он фактически упрощен до двух. Первое, вы должны взять из правления садового товарищества или кооператива документ о том, что это действительно ваш участок и что ваш участок не захватывает земли общего пользования, в частности дороги, водонапорные башни и так далее. Второй документ - это проект границ земельного участка. Если ранее проводилась геодезическая съемка земель товарищества или кооператива, то проект границ уже есть. Никаких пожарных, СЭС, экологов и прочих обходить не придется. Не нужен и технический паспорт строения из БТИ.
Есть еще один момент. Многие садовые, дачные товарищества и кооперативы не могут собрать взносы для выкупа земель общего пользования, а без этого, как правило, не разрешают приватизацию остальных участков. Предлагается предоставлять такие участки бесплатно и не связывать их приватизацию с приватизацией остальных участков.
- Как оформить дом?
Ивакин: Большая проблема возникает у тех, кто не получил по тем или иным причинам разрешение на постройку дома, бани, гаража. Как им поступать? Если это строение стоит на территории дачного или садового товарищества, то для регистрации права вам необходимо получить план (технический паспорт) дома в БТИ. А если такого плана нет, можно заказать в БТИ его изготовление. При этом никаких разрешений и проверок не потребуется.
Сложнее тем, у кого дом находится на территории поселка, деревни и нет разрешения на его строительство. Сегодня им в регистрации откажут. Пока у них два выхода - законная процедура обращения в суд или незаконная процедура - оформление документов задним числом. Для оформления задним числом нужно пройти много инстанций. И то и другое - приличные деньги.
Количество домов, построенных без разрешения, сегодня составляет, по экспертным оценкам, от 20 до 30 процентов от всего объема индивидуального жилищного строительства.
Новый законопроект обязывает органы местного самоуправления выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома, даже если он был ранее построен без разрешения. Правда, новая мера будет носить временный характер до 2010 года. Конечно, регистрировать все подряд вам все равно не дадут, будет установлен закрытый перечень оснований для отказа - нарушение градостроительного регламента, а в его отсутствие - красных линий и линий регулирования застройки. Это означает, что не нужно идти в суд, не нужно договариваться с различными инспекциями и надзорами (пожарная инспекция, СЭС, экология, архитектор и прочие).
- Подешевеет ли регистрация?
Ивакин: С одной стороны, законопроект немного удешевляет процесс оформления прав собственности, но несущественно, поскольку неизменными остаются самые дорогие услуги землемеров и БТИ.
Эта проблема будет решена в других нормативных актах, которые сейчас на подходе. Минэкономразвития подготовило два самостоятельных законопроекта о землеустройстве и кадастровом учете недвижимого имущества, после принятия которых расходы граждан на подобные услуги заметно сократятся.
- Когда ждать дачной амнистии?
Ивакин: Сейчас законопроект прошел первое чтение в Госдуме. Ко второму чтению будут вноситься поправки, над которыми сейчас ведется работа. При удачном раскладе законопроект может вступить в силу уже в этом году.
02.04.2006, 12:16
