Аналитика

У нацпроекта "Доступное жилье" есть серьезные проблемы, но они решаемы

Как и предполагалось изначально, приоритетный национальный проект «Доступное жилье» стал самым сложным в реализации. Слишком много секторов экономики, финансовых, социальных и административных факторов влияют на его продвижение. Впрочем, иного ожидать и не стоило – от наиболее фундаментального нацпроекта. Сегодня, по прошествии почти двух лет практической реализации, стали очевидны слабые места. Причем, хочу заметить – это слабые места не проекта как такового. Это неучитываемые факторы, которые возникают уже в процессе, которые точно просчитать и предугадать практически невозможно.
Скажем так – развитие «Доступного жилья» пошло не по оптимистичному сценарию, но и не по пессимистичному. Пока еще фифти-фифти. Но что будет дальше? А дальше все произойдет уже в зависимости от того, насколько федеральные и региональные органы власти сумеют быть оперативными в части отклика на возникающие проблемы. В этом плане есть несколько решений – как нам обустроить страну и построить реально «Доступное жилье».

Итак, начнем с проблем.
Но, сначала я хочу обратить ваше внимание на то, что федеральные органы власти, со своей стороны, сделали практически все необходимое для успешной реализации нацпроекта.

Результаты - достижения ли?

Что требовалось от Москвы?
1. Подготовить стратегическую программу. – Сделано. Особо интересующимся достаточно зайти на сайт Совета по реализации нацпроектов и демографии ROST.RU – и усердно читать.
2. Подготовить законодательную базу. – Сделано. Окончательно оформлено достаточно много поправок и законов, только в этому году – около 8 базовых документов. Тут вам и изменения в статусе военнослужащих, и Правила предоставления субсидий, и увеличение уставного капитала АИЖК… И еще около 8 проектов поправок в действующее законодательство на рассмотрении.
3. Обеспечить финансирование. – Осуществляется. Вот по этой позиции вообще нет никаких проблем. Деньги расписаны. Система софинансирования и субсидирования – готова.

Итак, федеральный центр свои обязанности выполнил. И контролирует уже ход реализации. В регионах, городах и селах. Формально, статистика говорит, - по итогам первого полугодия в стране уже введено 21,2 миллиона квадратных метров жилья, что составляет 134 процента по сравнению с тем же периодом 2006 года. Правда, президент Российского Союза строителей Виктор Забелин предупреждает, что такой большой отрыв связан с провальным первым кварталом 2006 года. Но, все равно - ожидается, что в этом году в России будет возведено 60 миллионов квадратных метров жилья, что несколько больше, чем планировалось изначально. За весь прошлый год было построено 50,2 миллиона квадратных метров.
Однако, давайте уточним – а насколько эти квадратные метры являются доступным жильем? Если учесть, что половину прироста дали всего 10 регионов, включая Москву и Санкт-Петербург… а цены там, мягко говоря, нереальные… то разве эти квадратные метры можно учитывать в «Доступном жилье»? Думаю, что нет. В общем контексте роста жилищного строительства можно, а как составляющую нацпроекта – вряд ли.
Вот потому-то и существует, очень стабильно, в обществе скептическое отношение к «Доступному жилью». И люди возмущаются, задают вопросы… Да, вы молодцы – строите новые дома, микрорайоны и коттеджные поселки! Но для кого это? Для неиссякаемого числа россиян, невесть откуда поимевших сотни две-три тысяч долларов на покупку этого жилья? И почему, для нас, молодых семей, молодых специалистов села, дома и поселки возводятся в микроскопических объемах? Вот это жилье мы считаем доступным, но его строится так мало, что больше похоже на показательные акции, чем на государственную программу.
И люди правы.
И будет у нас из-за этого полный провал еще одной программы – демографической.
Проследите взаимосвязь именно доступного жилья и демографии. Допустим, в России будет возведено, по сегодняшним схемам строительства и ценообразования, еще десятки миллионов квадратов дорогого жилья. Кто его купит? – Обеспеченные россияне. (Откуда у сограждан такие деньги – вопрос другой, но интересный…). Но вот в чем загвоздка – получив новое жилье, они нам никакого прироста в демографии не дадут. Потому что как говорит статистика – чем выше уровень образования и достатка, тем меньше рождаемость. Так что, демография – это удел малообеспеченных граждан. У них ярчайшим маяком горит в сознании мысль: «Вот было б жилье – мы бы детей нарожали!». Так и будет – нарожают. Только обеспечьте им нормальные жилищные условия. Ан-нет, пока гигантскими темпами возводится то жилье, о котором такие семьи и не помышляют… Что делать?

Строить дешевле. Устранить спекуляции с землей. Ограничить «торговую наценку» застройщиков, работающих с «Доступным жильем». Ввести отсрочку по кредитным платежам для малообеспеченных семей. Публично возвести по такой схеме несколько объектов (поселков, микрорайонов) – чтобы потом ни один чиновник или коммерсант не смог заявить, что это нереально.

Можно ли строить дешевле?

Не только можно, а уже строится. Обратите внимание – насколько дешевле получается жилье (к примеру, частный дом) который возводится владельцем самостоятельно. Фантастически дешевле! И пусть он не сам будет месить раствор, таскать кирпичи, а наймет бригаду – все равно многажды дешевле нынешних рыночных цен!
А еще есть такой сектор на рынке, как возведение дачных домов. Рано морщиться, рано… Внимательно изучив этот сегмент рынка, вы будете удивленны и низкими ценами, и проектами. Фирмы-застройщики на «дачном рынке» уже давно работают с капитальным строительством домов круглогодичного проживания с полноценным комфортом. Как вам такое сравнение: дом «канадской технологии» площадью 197 квадратов стоит 1 миллион 700 тысяч рублей у «дачников» и такой же дом, но за 6 миллионов 500 тысяч, у риэлтеров по коттеджным поселкам? Если даже мы накинем на «дачный» вариант стоимость земли, коммуникаций, то он останется именно дешевым.
Вполне реально выпустить на рынок качественные дома, быстровозводимых технологий, с современным комфортом, площадью около 130-150 квадратных метров – под ипотеку, с ежемесячным платежом в 9-12 тысяч рублей. Включая все – и землю, и коммуникации, и отделку. Если это сделать и организовать массовость, то вы тут же найдете жильцов, моментально!

Давайте работать по сегментам рынка

Моментально такие дома, поселки будут заняты! И не спекулянтами, нет. Просто в такое жилье устремятся те семьи, которые сегодня живут на съемных квартирах. Напомнить, сколько стоит аренда жилья? От 10 тысяч рублей в регионах до 30 (и более) в Москве и области. Необходимо создать этой огромной массе арендаторов альтернативу – возможность платить те же или даже меньшие деньги но уже за свое жилье! Это более реально, чем пытаться затащить на рынок людей, у которых попросту нет денег, вообще нет! В этом секторе, арендном, деньги уже есть, осталось их перенаправить. И тогда несколько миллионов граждан смогут реально включиться и в демографию, в том числе. Сомневаетесь? Опросите своих знакомых, живущих на съемных квартирах – хотят ли они детей и когда планируют завести? Если на первый вопрос ответом будет «Да!», то на второй – «Когда появится свое жилье!». Есть еще одно преимущество в организации «жилья для бывших арендаторов». Освободив десятки и сотни тысяч квартир, они тем самым, выпустят на рынок миллионы квадратных метров. Что, безусловно, скажется на ценах только понижением. А ведь мы, кажется, именно этого и хотели – обеспечить падение цен сугубо рыночными инструментами? Вот и обеспечим.
Таким образом, введение целенаправленной программы для «бывших арендаторов» (можно и так назвать), обеспечит прирост жилья как нового, так и старого. Эта программа не потребует создания каких-то специальных финансовых схем (инвестирование, ипотека, субсидии) – мы просто перенаправляем уже существующие на рынке финансовые потоки. Сотни тысяч семей получат свое жилье, возможность рожать и воспитывать детей, веру в национальные проекты и руководителей государства! Да, именно так – веру. И, наконец, мы выводим сотни миллионов рублей из теневого оборота квартирной аренды в легальную финансовую систему.

Ямы земельного вопроса

Стоимость земли в структуре себестоимости жилья занимает от 12 процентов. И эта доля растет. Как только земля стала востребованным, в рамках малоэтажного строительства особенно, товаром – начали хитрости с её ценообразованием. Хитрить начали главы муниципалитетов и районных администраций. То странный конкурс, то невнятный аукцион – и землица уходит за бешеные деньги. Или не за бешеные, но на выходе, на этапе продажи недвижимости, становится одним из главных «утяжелителей» цены.
Как с этим бороться? Известно, что можно подключить административный ресурс. К примеру, начать строительный проект под эгидой одной из влиятельных партий. А глава местной администрации – тоже, член этой партии. И вот его, по партийной линии, да по линии вышестоящих администраций, парой разговоров по телефону, можно склонить вплоть до бесплатной выдачи земельного участка. Можно. Но, только ерунда все это. Решает локальную проблему «здесь и сейчас». А в масштабах страны? А сменится партийное влияние? В общем, применение таких схем хорошо лишь тем, что где-то кто-то получит, в результате, недорогое жилье. А в целом – тупиковый путь, пройдем по нему несколько шагов, а потом неизбежно упремся в стенку.
В любом случае, надо признать, что немаловажным этапом в жилищном строительстве федеральные власти вообще не управляют. Не потому что не хотят. А потому, что юридически, земельные вопросы находятся в ведении местных властей. А те еще не готовы к цивилизованной работе. Им пока хочется урвать поболе.
Но и это разрешимо.

Я хочу обратить ваше внимание на некое противоречие, парадокс, который сопутствует всем нацпроектам с самого начала.
Напомню – федеральная власть является инициатором, организатором, софинансистом всех национальных проектов. Так? Именно так. Еще – федеральная власть практически свои обязательства выполнила и выполняет в срок. Так? Именно так.
А вот вся пробуксовка, торможение и даже реверс, в реализации нацпроектов, - по чьей вине? По вине второго уровня власти – региональных администраций и правительств. Задумайтесь над такой информацией - 76 регионов России не подали документы в Минрегионразвития, чтобы согласовать схемы территориального планирования по нацпроекту «Доступное жилье». Согласовали такие планы с министерством только четыре региона. В 16 к работе над планом даже не приступали. Исходя из этого, строительство доступного жилья и других объектов в регионах может быть приостановлено. Без утвержденной схемы после 1 января 2008 года будут запрещены операции по резервированию и изъятию земли, а также перевода ее из одной категории в другую.
И это только один пример отставания региональных властей от федеральных, оборачивающегося срывом целого нацпроекта.
А почему так происходит?
Потому что существует тот самый парадокс – федеральная власть сделала все по-максимуму для успеха, но именно она будет отвечать перед обществом и экономикой страны за провал, хотя в провале виноваты местные власти (что уже очевидно более чем). Парадокс в том, что отвечают одни, а виноваты другие.

Следовательно, нам необходимо ввести более жесткую ответственность региональных органов власти, включая персональную. Ответственность не только за уже принятые и получившие финансирование программы (тут вопросов нет – все контролируется), а в целом – за стратегическую составляющую. Региональные власти, как главные виновники возможного срыва нацпроектов, должны быть ответственны за них в целом. Как именно? Да вплоть до конкретных графиков сдачи жилья в своем регионе – по срокам и объемам. До конкретных графиков модернизации образования и здравоохранения. Вплоть до конкретных норм на выделение бесплатных земельных участков под малоэтажное строительство. Не справился? – Тогда какой же ты управленец регионом? До свидания! Чтобы безо всяких там «мы не смогли разработать программу развития региона», «мы не нашли инвестора», «нас подвели смежники»… Отмазаться, извините за такое выражение, можно всегда и от всего. А еще можно, вообще уклониться от участия. Не исключено, что пассивность субъектов Федерации, приведенная в пример выше, - это то самое уклонение. Причин оному может быть много – нежелание раскрыть уже проведенные хитрые операции с землей, нежелание входить в госпрограмму и сопутствующий ей жесткий контроль из Москвы… Да и в самом деле, чего вы там такое придумали? «Мы тут, по-свойски, землицу уже давно перечертили, и миллионы с этого давно потратили… на рублевские коттеджи, соседями будем».

В общем, несправедливо и нелогично – оставить тем, кто более всего влияет на успех/провал нацпроектов, миниморум ответственности.
Я уверен, что если стратегическая ответственность дойдет до уровня региональных властей и ниже, то мы с вами будем просто шокированы низкими ценами и масштабами возведения реально доступного жилья, удивительными обновлениями в медицине и образовании.
А сейчас, чиновники и дельцы от власти на местах абсолютно свободны от ответственности. И, более того, им выгодно отстраниться от нацпроектов.
Вертикали власти должна сопутствовать вертикаль ответственности – другие варианты бессмысленны.

Ограничение «торговой наценки» - вполне реально

Необходимо провести, или даже проводить регулярно, конкурсы среди застройщиков. В числе прочих критериев – обеспечение ими минимальной стоимости возводимого жилья. Победители таких конкурсов могут получить статус сертифицированных участников нацпроекта «Доступное жилье». Также, - льготные кредиты на расширение производства, на осуществление массовой застройки, налоговые каникулы. Но, при этом, - жесткое ограничение на добавленную стоимость. Грубо говоря – закладывайте норму прибыли 15 процентов и не более. Но, зато вы получаете масштабные заказы.
Таким образом, мы нисколько не нарушаем «рыночность» программы. Мы просто отбираем лучших из лучшим, постоянно контролируем их работу, осуществляем ротацию. Фактически и формально – это не госпредприятие по возведению жилья. Это такой участник рынка, как и все другие застройщики.
Благодаря такому отбору и текущему контролю, существенно облегчается задача снизить стоимость жилья рыночными инструментами.
А чтобы никаких там «кабинетных сговоров» не произошло – все следует делать публично. Хоть по ТВ демонстрировать все этапы – отбор участников, сам конкурс, результаты работы по нацпроекту.

На самом деле, любым проблемам всегда находится решение. Просто не все решения выполнимы, особенно если они зацементированы в чиновничьих кабинетах. Громоздкость административной машины, «мундирная болезнь» чиновников (когда им важнее сохранить мундир, должность, чем сделать свою работу) – отрицательные коэффициенты, снижающие, в том числе, и успешность нацпроектов. Только в активном сотрудничество общества и государства возможен успех любых проектов. Иное – недолговечно или безуспешно вообще. Главное, чтобы представители общества при сотрудничестве с властью не превратились в новых чиновников, также обездвиженных страхом, привилегиями, угодничеством.

13.08.2007, 13:05