Аналитика
"Дорогая моя столица"...
Ситуация на рынке недвижимости Москвы не оставляет равнодушным никого – и простых граждан, желающих приобрести или расширить жилплощадь, и инвесторов, ищущих, как сохранить и приумножить капиталы. Каждому интересно – что будет расти в цене, и каким будет этот рост применительно к конкретному объекту. Для того, чтобы прояснить это, нужно понять, какие события повлияли на этот весьма специфичный рынок в году уходящем. И уж затем строить прогнозы и предполагать "ценовую вилку".
Чем был знаменателен 2006 год, и приблизил ли он момент стабильности? Ведь до настоящего момента было трудно делать какие-то четкие прогнозы – рост в 70-100 процентов в год явно велик, и многие то и дело ждали обвала, - пишет ПРАЙМ-ТАСС. Обвала, однако, не случилось, вместо этого рынок вошел в фазу стабилизации. Надолго ли?
"Пожалуй, 2006 год можно смело назвать одним из самых неординарных за всю историю отечественного рынка недвижимости", - рассказывает начальник аналитического отдела корпорации "ИНКОМ – Недвижимость" Александр Матвеев. Невероятный рост цен на жилье весной и стагнация в конце года – запоминающийся "коктейль" для всех участников рынка. Как ни саркастично это прозвучит, но в уходящем году реализовалась возможность проверить пределы покупательской способности населения на большинстве сегментов рынка. Наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте новостроек, где средние цены за год увеличились практически вдвое. Второе место за рынком вторичного жилья, где общий прирост цен составил более 80 процентов. В сегменте загородного жилья средняя цена предложения за год увеличилась на 15-20 процентов, а по наиболее ликвидным направлениям рост составил 50-60 процентов. Четвертое и пятое места поделили аренда жилья и коммерческая недвижимость с годовым ростом арендных ставок в пределах 10-12 процентов. Спад не наблюдался ни в одном из сегментов.
По словам руководителя аналитической службы "МИАН-Агентство недвижимости" Алексея Кудрявцева, динамику по сделкам в 2006 г можно представить следующим образом: в 2006, также как и в 2005 году, основная доля сделок в Москве совершалась на рынке вторичного жилья (купля-продажа + обмен). В Подмосковье ситуация противоположная – большинство сделок совершается на рынке первичной недвижимости. Как рассказал А.Кудрявцев, темп роста цен на рынке новостроек столицы за три прошедших квартала составил порядка 50 процентов (сентябрь к январю). В Московской области цены росли более быстрыми темпами – около 75 процентов за три квартала.
По словам генерального директора компании "СканРиалти" Алексея Иванова, причина роста цен в том, что после периода стагнации рынок вновь стал разгоняться и, в условиях ограниченного предложения, постепенно перегрелся. При этом сокращающиеся объемы предложения подогревали спрос и, наоборот, ажиотаж подвигал продавцов продолжать игру на повышение. Ажиотажный спрос и стремительно растущие цены привели к тому, что для малоликвидного жилья - хрущевок, панельных девятиэтажек и т.п. настал своего рода "звездный час". Если дорогое жилье дорожало, хоть как-то подчиняясь логике, то цены на эконом-класс росли просто потому, спрос на относительно доступный товар превышал предложение. Между тем, качественное жилье соревнование с неликвидом сначала проиграло, а потом постепенно стало набирать свое. И сегодня хорошая квартира бизнес-класса - по-прежнему надежный инвестиционный инструмент.
Если говорить о сегментах рынка подробнее, то вырисовывается следующая картина. Что касается рынка вторичного жилья, то ситуация начала года, когда средняя цена предложения за кв м ежемесячно увеличивается на 10-11 процентов нормой отнюдь не является. Поэтому уже летом ценовая лихорадка пошла на убыль, рассказывает А.Матвеев. Вследствие инертности рынка летне-осеннее снижение динамики прироста цен происходило плавно и ожидалось, что с августа до конца года ценовой прирост сохранится на уровне 3-4 процентов. Однако, в сентябре общий объем предложений начал расти невероятными темпами. Только за три осенних месяца количество предложений выросло практически на 75 процентов, что не замедлило сказаться на сроках реализации, и в ноябре рынок перешел в состояние стагнации. Заметную роль в данном процессе сыграли те, кто приобретал квартиры исключительно с инвестиционной целью – опасаясь прогнозируемого некоторыми аналитиками грядущего "отката цен". Они начали фиксировать прибыль, пополнив уже насыщенный рынок своими объектами.
По словам аналитика, на конец года в Москве в реализации находилось более 340 объектов новостроек. Средний ежемесячный прирост цен на новостройки немногим отличался от рынка вторичного жилья. Необходимо отметить, что 84 процентов новостроек в настоящее время возводится по индивидуальным проектам, только 15 процентов принадлежит типовому панельному жилью и около 1 процента приходится на микрорайоны со смешанной застройкой. Благодаря такому "индивидуальному подходу", средняя цена предложения в новостройках уже сравнялась, а в ряде округов даже превысила среднюю цену предложения за кв.м на рынке вторичного жилья. А по словам А.Кудрявцева, основная доля спроса уже сейчас приходится на монолитно-кирпичные дома. Особой популярностью на рынке первичного жилья пользуется ЮЗАО – в следующем году доля округа в секторе может составить до 40 процентов.
Что касается рынка загородной недвижимости, то здесь наиболее динамично развивались и фиксировали наибольший ценовой прирост ликвидные и перспективные направления, к которым можно отнести сектор западных направлений в целом и Дмитровское направление. "По уровню цен Рублево-Успенское шоссе продолжает лидировать, хотя вплотную к нему подобралось Новорижское", - рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Мария Литинецкая. Также значительно вырос спрос на Калужское и Киевское направления. Тенденция, когда все хотели жить ближе к Москве, уходит в прошлое – сейчас гораздо большая доля заявок приходится на недвижимость за 30 км от МКАД, рассказывает аналитик.
В целом же и в жилой, и в коммерческой недвижимости начался процесс дифференциации рынка, то есть объекты низкого качества не растут в цене, а высокого, наоборот, стабильно дорожают, отмечает А.Иванов. Иными словами, рынок как бы начинает делиться на тот, что "для бедных", куда входит жилье эконом-класса и низшего типового класса, и тот, что "для богатых". А это верхний типовой класс, бизнес-класс и элитное жилье. Это разделение становится все более отчетливым, равно как и тенденция "вымывания" малообеспеченных слоев населения из центра и престижных районов столицы. Как говорится, каждому – свое. Кому особняк на Пречистенке, а кому – скромная "однушка" в Орехово.
По словам А.Иванова, сейчас наблюдается тенденция к замедлению роста цен в декабре 2006 и 1-м квартале 2007 года. Это происходит, во-первых, из-за "вброса" предложения, во-вторых, из-за роста числа альтернативных сделок. А вот частных инвестиционных сделок будет меньше – по прогнозам А.Иванова, их число уже сейчас не превышает 10 процентов от общего числа. На 1 января 2007 года средняя цена квадратного метра в новостройках составит 4525 долларов за кв.м. В первом квартале 2007 года ожидается незначительный рост цен. Возможно расслоение сегмента эконом-класса с некоторым спадом цен на переоцененную малоликвидную недвижимость. В целом все сегменты будут расти, и бизнес-класс и элитная недвижимость - в большей степени. Дело в том, что здесь ощущается явный недостаток предложения.
В перспективе ожидается рост спроса на квартиры более высокого ценового диапазона, что будет обусловлено изменением структуры покупателей по уровню доходов и вытеснением сегмента потребителей со средними доходами и ниже среднего, считает А.Кудрявцев. Тенденция повышенного спроса на объекты больших площадей, отмечаемая с середины текущего года, сохранится и в следующем году - до 50-55 процентов спроса будет приходиться на квартиры площадью от 100 до 150 кв. м. Аналитик МИАН предполагает, до февраля-марта 2007 года цены в Москве будут вяло расти либо стабилизируются. Далее ожидается увеличение платежеспособного спроса, связанное в основном с подведением результатов работы крупных компаний за 2006 год и бонусированием топ-менеджмента. Однако это оживление будет носить временный характер и коснется в основном жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4 процентов в месяц. В то же время спрос на типовые и основную массу эконом-объектов будет более сдержанным, поскольку низкий и средний сегмент будут находиться в ожидании снижения цен. К тому же, в апреле-мае может существенно увеличиться число предложений в эконом-классе, что окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню. К окончанию летнего периода цены снова традиционно поползут вверх. На рынок вернутся покупатели верхней части среднего ценового сегмента, которые наконец реализуют свой отложенный спрос. Процесс предположительно будет продолжаться порядка 4-5 месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5-2 процентов, полагает А.Кудрявцев. По его словам, вторичный рынок будет более инертен чем, рынок новостроек: тенденция к снижению активности (обусловленная увеличением предложения первичного рынка и перетоком покупателей) наметится только в середине осени. Цены же на элитное жилье не подчиняются общим тенденциям рынка, в частности, по причине того, что понятия справедливой цены для таких объектов не существует, а спрос на них абсолютно неэластичен по цене.
По словам М.Литинецкой, рост цен на загородное жилье продолжится и в следующем году. По самому популярному и дорогому Западному направлению темп роста несколько упадет (в районе 20 процентов), поскольку цены там достигли своего потолка. Цены на южные направления будут подтягиваться к ценам на Новорижском шоссе (рост 30-35 процентов). Также можно предположить значительный рост цен по Ярославскому и Дмитровскому шоссе, но это при условии развития транспортной инфраструктуры. На восточных же направлениях стоит ожидать лишь незначительного роста цен (15 процентов).
Основным фактором роста выступает объем строительства, недостаточный для удовлетворения спроса, ожидаемый в 2007 году. На рынке вторичного жилья в 2007 году вполне ожидаем ежемесячный ценовой прирост в диапазоне 1-2 процентов, полагает А.Матвеев. В новом году, за счет предполагаемого увеличения объема предложения, в сегменте аренды жилья существует большая вероятность снижения динамики прироста арендных ставок, примерно до уровня в 5-10 процентов. Сектор коммерческой недвижимости в силу значительного доминирования спроса над предложением удержит свои позиции и прирост арендных ставок сохранится в прежней динамике. В целом по Москве ожидается рост цены на недвижимость в среднем на 30 процентов, считает А.Иванов.
По его словам, инвестиционно привлекательными были и остаются объекты недвижимости высокого качества с хорошим месторасположением. Имеет смысл обратить внимание на некоторые города среднего пояса Подмосковья и некоторые регионы. В Москве вложения в эконом-класс уже не гарантируют высокого дохода. Но многое зависит от целей инвестирования и предполагаемого способа извлечения прибыли (перепродать, сдать в аренду и т.п.).
22.12.2006, 09:12
